Některé roky jsou lepší pro nákup nemovitostí, jiné pro jejich prodej. Podle expertů by letos mohli zvítězit ti, kteří se chystají prodat dům nebo byt. Tratit nebudou ale ani investoři, kteří se rozhodnou nemovitost pronajmout – poptávka po nájemním bydlení totiž roste.
Pokud jste loni jen trochu sledovali realitní trh, asi nám dáte za pravdu, že byl turbulentní. V říjnu se zpřísnila pravidla pro přiznání hypotéky, což znamená, že na ni lidé s nižšími příjmy mnohdy nedosáhnou. Podle bank i realitních makléřů tak opadla nákupní horečka, která poslední měsíce realitní trh sužovala. Na hypotéky nyní nedosáhne až 25 % potenciálních zájemců. Slábnoucí poptávka po nemovitostech má proto už v některých lokalitách za následek snižování cen.
Někteří lidé na hypotéky nedosáhnou
Nová opatření České národní banky, která se promítla do pravidel poskytování hypoték, v sobě zahrnují dvě složky. „Zaprvé celková hypotéka nesmí přesáhnout devítinásobek ročního příjmu žadatele, což omezuje právě část zájemců ve velkých městech s dražšími nemovitostmi. Zadruhé nesmí splátka přesáhnout 45 % čistého příjmu žadatele, tím jsou zasaženi především samožadatelé s nižšími příjmy,“ vysvětluje Michal Pitucha, ředitel společnosti M&M Finance.
Změna pravidel ze strany centrální banky se ale zatím nijak zásadně nedotkla prodávající strany. „Stále je vhodný čas prodat nemovitost. Ceny sice již víceméně stagnují, ale kupní síla je i nadále silná a prodává se za částky, které byly před dvanácti měsíci téměř nepředstavitelné,“ konstatuje realitní makléř Jan Martina. Prodávajícím ale doporučuje uvažovat realisticky při cenotvorbě, aby byli v prodeji úspěšní a získali za nemovitost reálné maximum.
Podle analytiků nás v následujícím období nečeká strmý pád cen domů a bytů. „Ceny nemovitostí jsou závislé hlavně na vývoji ekonomiky. Pokud prožíváme ekonomický růst, máme nízkou nezaměstnanost, rostou platy a panuje pozitivní finanční nálada, pak lidé nakupují nemovitosti a jsou ochotni za ně platit vysokou cenu. Na druhou stranu není příliš mnoho motivovaných prodávajících, kteří by nutně potřebovali prodat rychle,“ uvádí Daniel Kotula, majitel realitní kanceláře.
Rok, kdy je ideální prodat
Rok 2019 by měl být stále ideální pro prodej nemovitosti, protože většina realit nebude prudce zlevňovat. A hypotéky – i když jejich pravidla zpřísnila – zůstávají stále relativně levné a pro některé skupiny obyvatel i dostupné. Pokud někde ceny bytů klesají, pak je to Praha a Brno. V obou metropolích sice stále panuje velký převis poptávky nad nabídkou, ale místy už dochází ke korekci dříve přemrštěných cen.
Lehkého opadnutí zájmu o nemovitosti si všímají i prodejci realit. „Například na byt 3+kk v Praze Modřanech, který byl nedávno inzerován za 4,1 milionu korun, se v prvním týdnu, co byl v nabídce, ozvali dva zájemci. Před půl rokem to u srovnatelné nemovitosti i ceny bylo v prvním týdnu 6 zájemců. V aktuálním případě nakonec majitel souhlasil se snížením ceny na 3,8 milionu. Následně se ozývali zhruba 4 zájemci týdně a do měsíce byl byt prodán,“ uvádí Jan Martina.
Video: Trendy v realitách
Podívejte se, jaké trendy na realitním trhu očekávají experti v roce 2019.
Vydělat lze i na pronájmu
Prodat nemovitost by i letos mohlo být lukrativní. Oči pro pláč ale nebudou mít ani lidé, kteří vlastní byt a rozhodnou se ho pronajmout. Zvlášť ve větších městech totiž realitní makléři sledují nárůst poptávky po nájemním bydlení. Hlavně v Praze a v Brně se o jeden byt zajímá až dvojnásobný počet uchazečů než před půl rokem.
Svůj díl na tom mají zpřísněné hypotéky. „Skupina lidí, kteří nedosáhnou na hypoteční úvěry, citelně roste. Navíc se zvyšuje počet studentů, kteří ve městě vyhledávají nájemní bydlení namísto kolejí, a rovněž i skupina lidí, kteří v době ekonomické prosperity přicházejí do Brna za prací a ještě se zde neusadili natolik, aby si pořizovali vlastní nemovitost,“ říká realitní makléřka Jarmila Odehnalová.
Vyšší poptávka se pochopitelně promítá do ceny nájemného. Příkladem je byt 2+kk o rozloze 50 metrů čtverečních v panelovém domě v Brně. V roce 2015 se nájemné pohybovalo kolem 9 000 korun měsíčně, nyní se vyhouplo na 13 000 korun. Podobná je situace i v Praze, kde totožný byt zdražil z 9 500 korun na 15 000 korun. Pod vlivem tohoto trendu pak roste poptávka po nájemním bydlení v obcích v okolí velkých měst.
Vedou i krátkodobé pronájmy
Rostoucí cena nájemného ovšem nemá vliv na poptávku po nemovitostech k pronájmu. Podle Petera Noacka, jednatele společnosti Zeitgeist Asset Management, by se dokonce mohl postoj Čechů k nájemnímu bydlení změnit. „Lze očekávat změnu postoje obyvatelstva k nájemnímu bydlení, které se v důsledku situace na realitním trhu stane atraktivnějším,“ říká.
Už několik let jsou v kurzu hlavně menší byty, konkrétně o dispozicích 1+kk a 2+kk, a tento trend podle odborníků přetrvá i v roce 2019. Růst by mohl také zájem o krátkodobé pronájmy, například přes Airbnb.
Jana Poncarová
