Vlastnit nemovitost v zahraničí už není nic výjimečného. Poslední roky se pozornost českých investorů přesunula z Evropy do USA, kde se ceny nemovitostí drží pořád ještě na příjemné úrovni. Oblibě se těší hlavně Kalifornie nebo Florida. Dům byste tady neměli vybírat jen podle ceny. Co zohlednit? A jaká specifika má americký realitní trh?
Nejjižnější stát kontinentálních Spojených států amerických hraničí s Georgií a Alabamou. Florida proslula jako místo nekonečných pláží a slunce, pomerančovníků, Disneylandu, ráje amerických seniorů i golfistů. Protože na Floridu létá z České republiky poměrně dost spojů, stává se dostupnější a zajímavější i z investorského hlediska.
Domy na Floridě se prodávají ve velkém cenovém rozpětí od 200 tisíc dolarů, což jsou méně nákladné obyčejné domky, často ale vyžadující investici, až po luxusní vily se soukromou pláží za desítky milionů dolarů. Za luxusní se pak považují nemovitosti od půl milionu dolarů výše, v některých případech až od milionu.
Pořídit tady můžete i byty nebo kondominia. Ačkoli se ceny realit v USA v posledních letech znovu odrazily ode dna, pro investory zůstávají zajímavé. Navíc v době, kdy si svého floridského domu nebudete užívat, můžete ho snadno pronajmout, třeba přes Airbnb.
Realitní trh na Floridě
Zatímco nemovitost v Brně se prodává podle totožných pravidel jako v Praze, v USA má každý stát svůj vlastní realitní systém. Na Floridě funguje jinak než třeba v Kalifornii. Floridský realitní trh lze popsat jako licencovaný a regulovaný, což investorům přináší jistotu a ochranu. Realitním makléřem nebo lépe řečeno agentem se tady nemůže stát každý. Nemovitosti může prodávat pouze licencovaný agent.
Ve Spojených státech amerických se setkáte se dvěma kategoriemi zprostředkovatelů. Vedle agentů to jsou brokeři. Broker je vlastně vyšší hodnost, běžně dohlíží na činnost agenta. Ještě vyšší prestiž pak mají brokeři, kteří jsou členy „Board of Realtors“. Ti mají titul realtora a jejich seznam najdete tady.
Brokeři zastupují prodávajícího. Provizi, která je 6 %, si odečítají z prodejní ceny, proto je jasné, že nebudou chtít slevovat. Přesto byste měli o ceně nemovitosti vyjednávat, připravte se ale na tvrdé obchodní jednání. Pokud vám broker sleví 10 %, budete úspěšní.
Video: Jak koupit dům na Floridě?
Když se jako zájemce o koupi nemovitosti na Floridě obrátíte na brokera, měl by pro vás hledat dům, jenž bude co nejvíce odpovídat vašim požadavkům a bude mít nejlepší cenu. Pak vám předloží nabídku, a to i písemně. Jestliže si dům vyberete, můžete podepsat první smlouvu, která je obdobou naší smlouvy o smlouvě budoucí. Spolu s ní se skládá i záloha, ta činí maximálně třetinu kupní ceny.
Při prohlídkách domů je dobré najmout si licencovaného „home inspectora“ (také ti mají svoji asociaci). Tento odborník vám pomůže prověřit stavebně technický stav domu a odhalit závažné technické vady. Pokud zjistíte stavební, technické nebo právní nedostatky, jež brání uzavření kupní smlouvy, máte právo od smlouvy o smlouvě budoucí odstoupit a máte i právo na vrácení zálohy.
Kupní smlouva a hypotéka
Kupní smlouva obsahuje podobné náležitosti jako v České republice. Je v ní uvedeno jméno a další identifikace kupujícího i prodávajícího, kupní cena domu a daně spojené s pořízením nemovitosti. Na rozdíl od Česka ji nemusíte podepisovat u notáře. Změnu vlastníka je pak nutné zaregistrovat v Land Records, obdobě českého katastru nemovitostí.
I jako cizinec můžete nemovitosti na Floridě nakupovat běžně jako američtí občané. Nepotřebujete zelenou kartu ani nic podobného. Pokud si nemovitost pořídíte, nezmění se ovšem nic na vašem imigračním statusu. Znamená to, že nedostanete žádné speciální vízum. Do USA budete moct cestovat na dovolenou, třeba i několikrát do roka, vždy ale s platným povolením ESTA nebo vízem. Pokud byste se chtěli zdržet déle než 90 dní (ESTA platí na 3 měsíce) nebo půl roku, je třeba zařídit si vízum.
Florida vás nebude perzekuovat za to, že jste cizinec, ani žádnou speciální daní. Pokud si na koupi nemovitosti chcete vzít hypotéku, americké banky vám půjčí i jako cizinci, jestliže splníte podmínky úvěru, a to do výše až 70 % kupní ceny.
U pobřeží, nebo o kus dál?
Na Floridě při výběru nemovitosti rozhoduje víc než kde jinde lokalita. Atraktivita místa je pro cenu rozhodující. Totožný dům pořídíte za docela jinou cenu na pobřeží a ve vnitrozemí. Miami, Florida Keys nebo Orlando či Mexický záliv nabízí každý trochu něco jiného. Rozhodovat byste se měli podle toho, zda si chcete užít rušný noční život, nebo spíš toužíte po klidu a relaxaci.
Lokalitu můžete začít vybírat už v Česku, pročtěte si co nejvíce o tom, co dané místo nabízí. Zjistěte také, jak do svého domu budete cestovat. Jaké je letecké spojení? Navazují na sebe lety při přestupu? Dají vám letecké společnosti zajímavé slevy, pokud budete do svého nového domu létat několikrát do roka? Nic vás o místě, v němž chcete koupit dům, nepřesvědčí tolik jako osobní zkušenost. Naplánujte si v lokalitě pobyt nejlépe na měsíc, abyste zjistili, jak dobrá adresa to je.
Nad Floridou se téměř pravidelně přežene hurikán, zjistěte proto, jak exponovaná vámi vybraná lokalita bývá. Sezóna hurikánů oficiálně začíná 1. června a končí poslední listopadový den. Neudeří ze dne na den, ale jejich trasa bývá dopředu známá i několik týdnů. Pokud je dům, který chcete koupit, v hurikánové oblasti, přesvědčte se o jeho stabilitě. Má bytelnou střechu i základy? Je zděný? Má pevné okenice? Je součástí garáž, kam můžete schovat auto?
Nejde ale jen o hurikány. Některé části Floridy, zvláště ty pobřežní, žijí nočním životem. Pokud nejste příznivci hluku, možná vám bude lépe vyhovovat dům ve vnitrozemí a na pláž si vždycky můžete dojet.
